ФПК «Гарант-Инвест» представляет программу РЕ – инвестиционный проект по покупке и обновлению несоответ­ствующих современным требованиям торговых объектов и перевод их в новый, популярный для потребителя формат с целью повышения дохода и стоимости объекта.

История вопроса 

Современный тренд по редевелопменту торговых объектов носит международный характер. На выставке MAPIC для таких проектов учреждена специальная награда -  Best Redeveloped Shopping Centre. В 2017 году в этой номинации победил суперрегиональный торговый центр Chadstone, расположенный в городе Мельбурн, Австра­лия. Он является крупнейшим торговым центром Австралии и претендует на роль самого большого в южном полушарии. Центр открылся 3 октября 1960 года, а проект реконструкции и реновации стоимостью 660 миллионов дол­ларов был завершен в конце 2016 года.

В Москве самыми известными примерами стали изменения главных универмагов страны – ГУМа и ЦУМа, торговых объектов на Новом Арбате и Охотном ряду («Весна», «Модные сезоны и др.).  Кроме торговых центров и магазинов были переделаны многие рынки, примеры их ярких концепций – «Центральный» VS Универмаг «Цветной» на Цветном бульваре и рынок «Даниловский».

«Срок полезного использования капитальных зданий составляет от 20 до 100 лет. Однако, моральное устаревание концеп­туального торгового центра происходит примерно раз в 5 лет. Соответственно, лишь около трети существующих объектов являются действительно актуальными и при грамотной концепции могут приносить своим владельцам максимальный доход. Остальные в той или иной степени нуждаются в изменениях»

RRG

На сегодняшний день объектов коммерческой недвижимости, нуждающихся в реновации, насчитывается в московском регионе более 300: это торговые объекты с удобным месторасположением и высоким трафиком, но уже не отвеча­ющие требованиям арендаторов и посетителей.  Сейчас первые профессиональные объекты в Москве подходят к критическому возрасту в 12-15 лет. Но с помощью реновации можно повысить статус торгового центра и увеличить его привле­кательность как для арендаторов, так и для посетителей.

Программа РЕ в деталях

Программа РЕ ФПК «Гарант-Инвест» — это большой комплекс мероприятий, призванных увеличить доходность и капитализацию уже действующего торгового центра или торгового объекта.

Реанимировать устаревший объект, дать ему новую жизнь, а жителям района комфортные условия для шопинга, питания и досуга – задача достойная профессиональной девелоперской  компании, имеющей большой опыт и высокие компетенции в реновации торговой недвижимости. Именно поэтому ФПК «Гарант-Инвест» в полной мере не только понимает актуальность этой задачи для Москвы, но и создаёт свою инвестиционную программу редевелопмента.

Пять главных аргументов за начало программы РЕ с ФПК «Гарант-Инвест»:

• Уникальный опыт ФПК «Гарант-Инвест» в модернизации и реновации собствен­ных объектов без их закрытия для посетителей.
• Опыт вывода на рынок новых торговых центров, обновления устаревших моллов и репозиционирования объектов в условиях появления конкурентов.
• Успешное сотрудничество более чем с 400 арендаторами и отличные знания их потребностей, ожиданий и требований.
• Уникальный опыт проектирования и строительства объектов повышенной сложно­сти.
• Многолетний опыт управления торговыми объектами позволяет ФПК «Гарант-Инвест» создавать торговые простран­ства, одинаково удобные для посетителей и арендаторов.

Примеры эффективной реализации программы РЕ

Торговый комплекс «Галерея Аэропорт»

Третий этаж Торгового центра занимали админи­стративные помещения и конференц-зал, таким образом, весь этаж был закрыт для арендаторов и посетителей. Было принято решение увеличить арендопригодную площадь и создать новую концепцию, ориентированную на более широкую целевую аудито­рию.

Экономический эффект: в результате реновации увеличилась посещаемость объекта на 11%, а общий доход от сдачи в аренду площадей комплекса на 12,3%.

ДО

ПОСЛЕ

Торгово-ресторанный комплекс «Пражский град»

Учитывая открытие по соседству крупного тор­гового центра ТРЦ «Columbus», ТК «Пражский Град» изменил свою функциональную концепцию, сместив акцент с торговли на обще­ственное питание.

Была проведена полная реконструкция первого и второго этажей, зонирование супермаркета, перепланировка второго и треть­его этажей. Модернизированы все инженерные коммуникации под торгово-ресторанный комплекс.

Экономический эффект: в результате реновации и реконструкции, несмотря на открытие ТРЦ «Columbus» в непосредственной близости от ТЦ «Пражский Град», посещаемость объекта удалось удержать на прежнем уровне, а его доходы выросли на 17,7%.

ДО

ПОСЛЕ

Торговый центр «Ритейл Парк»

На двух этажах ТЦ «Ритейл Парк» на протяжении четырёх лет располагался немецкий гипермаркет электроники «Медиа-Маркт», который прекратил свою работу. Была сохранена концепция ТЦ и размещен на первом этаже новый якорный арендатор - продуктовый гипермаркет.

 В 2016 году в рамках программы «Перезагрузка» в Торговом Центре «Ритейл Парк» были проведены работы по рено­вации: установлены вертикальные коммуникации ,создана новая конфигурация первого и второго этажей, реконструировано внутреннее пространство, модернизирована инженерия. Был организован проход, который позволил посетителям посещать любую часть ТЦ «Ритейл Парк» без необходимости выходить на улицу.

Ключевым этапом проекта стало открытие 13 декабря 2016 года на первом этаже торгового центра нового 100-го в России гипермаркета «АШАН Сити» площа­дью более 6 000 кв.м, который стал первым магазином французского бренда в районе Чертаново и ближайшим гипермаркетом для жите­лей нескольких районов юга Москвы.

Экономический эффект: посещаемость торгового центра выросла на 44%, а доход увеличился на 16%.

ДО

ПОСЛЕ

Инвестиционная программа РЕ: основные приоритеты

В условиях стабилизации и роста рынка коммерческой торговой недвижимости, выхода экономики из рецессии и роста в целом, ФПК «Гарант-Инвест» предлагает инвестиционную программу, направ­ленную на расширение портфеля торговых объектов и создание сети районных торговых центров.

Что обеспечивает создание дополнительной добавочной стоимости, рост капитализации активов и генерация IRR не менее 30% в течении всего горизонта ин­вестирования? Проведение реновации приобре­таемых активов в сжатые сроки – в течение 3-4 месяцев. Последующее повышение ставок аренды на 30% и более, за счет более эффективного управле­ния и повышения инвестиционного качества активов.

Приобретение, реконцепция и реновация активов рассматривается на срок три года с последующей продажей или передачей в фонд недвижимости.

ФПК «Гарант-Инвест» для реализации инвестиционной программы и программы реновации рассматривает для приобретения:

1. Действующие торговые центры, требующие реновации.

Месторасположение - московские «привычные места для покупок»: в жилых районах массовой застройки, на оживленных магистралях, «дорогах домой» и с боль­шой долей пешеходных потоков, вблизи станций метро и остановок общественного транспорта.

Площадь: от 5 до 30 000 кв.м.

2. Торговые объекты для модернизации и включения в сеть СМОЛЛ — отдельно стоящие здания и встроенно-пристроен­ные объекты.

Характеристики месторасположения: московские густо населенные жилые кварталы и деловые районы, новостройки высокой степени готовности, оживленные магистрали и улицы с обяза­тельным наличием пешеходных потоков, вблизи станций метро и остановок общественного транспорта.

Площадь: от 1 до 5 000 кв. м.

Пример реализации:  СМОЛЛ Пролетарский (Москва, Пролетарский проспект, 2 А)

ДО

ПОСЛЕ

Пришло время перемен

Для Москвы, города с высоким уровнем конкуренции в торговой недвижимости, необходимость перемен на этом рынке очевидна. Для многих объектов несовременная концепция и брендинг, старые инженерные сети и техническое оснащение, несбалансированный пул арендаторов могут стать критичными. Всё чаще встаёт вопрос: а действительно ли эти объекты приносят максимальный и стабильный доход? Настало время внимательно посмотреть на бизнес и действовать - запустить программу РЕ. ссии гипермаркета «АШАН Сити» площа­дью более 6 000 кв.м, который стал первым магазином французского бренда в районе Чертаново и ближайшим гипермаркетом для жите­лей нескольких районов юга Москвы.