Алексей Панфилов,
президент, ФПК «Гарант-Инвест»

В начале марта финансово-промышленная корпорация (ФПК) «Гарант-Инвест» разместила пятый, самый крупный, выпуск биржевых облигаций объемом 6 млрд рублей. Этот выпуск знаменателен тем, что он стал первым после присвоения компании агентством АКРА рейтинга BBB+ по национальной шкале и увеличения программы биржевых облигаций эмитента с 5 до 10 млрд рублей. О преимуществах инвестирования в торговую недвижимость, о том, почему она отличается от офисной и жилой, а также о том, зачем предлагать рынку двузначную ставку купона при столь высоком рейтинге эмитента, Cbonds Review расспросил президента ФПК «Гарант-Инвест» Алексея Панфилова.

Давайте начнем с ключевого вопроса: в чем бизнес «Гарант-Инвеста» и зачем вам облигационные заимствования?

«Гарант-Инвест» недавно отметил 25-летие. Четверть века без смены названия, без смены основных акционеров - это уже определенная ценность. Примерно 15 лет назад мы начали заниматься девелопментом и стартовали в 2003 году со строительства торгового комплекса «Галерея Аэропорт» на Ленинградском проспекте. Опыт оказался очень удачным, и сегодня коммерческая недвижимость – наш основной бизнес. Причем во всех его проявлениях – от девелопмента до управления объектами, включая работу с арендаторами, маркетинг, эксплуатацию и так далее.

Мы фокусируемся исключительно на торговой недвижимости с четкой локализацией в Москве. Главный KPI в нашей сфере – это посещаемость; наш показатель по итогам 2018 года - 36,7 млн входов в торговые центры. Бизнес хорошо диверсифицирован: у нашего биржевого эмитента 13 объектов недвижимости, предоставляющих площади для 430 арендаторов. Всего мы насчитали 28 профилей арендаторов (одежда, обувь, банки, супермаркеты, кафе и так далее), которые обеспечивают стабильный гарантированный денежный поток. С многими арендаторами заключены долгосрочные договора: с H&M – на 30 лет, с «Ашаном» - на 24 года, с OBI и McDonald’s – на 15 лет. Все это и позволяет нам говорить о высоком кредитном качестве нашей компании и двигаться в сторону публичности, открытых рынков капитала, широкого круга инвесторов. Это довольно естественно. Во-первых, при такой посещаемости мы и так публичны. Во-вторых, с точки зрения структуры собственности «Гарант-Инвест» всегда был прозрачен: все владельцы известны, никаких офшоров и сложных схем. В-третьих, открытости информации и прозрачности финансовых потоков нас научил более чем 15-летний опыт взаимодействия с крупнейшими банками.

Именно поэтому в определенный момент мы выбрали для себя стратегию поэтапной трансформации в публичную компанию, и два года назад вышли на Московскую биржу со своими облигациями. В конце прошлого года «Гарант-Инвест» получил рейтинг BBB+ от АКРА, и это - наивысший рейтинг от этого агентства в секторе недвижимости.

Можно предположить, что конечная цель вашего движения в сторону рынков капитала – IPO?

Мы не рассматриваем IPO как цель, но исключительно как средство для дальнейшего развития. Цель – расширение портфеля недвижимости. Мы хотим стать одним из лидеров рынка коммерческой недвижимости в стране, в первую очередь в сфере ритейла, а также добавить определенную долю многофункциональной недвижимости, так называемой, mixed used. Потому что с точки зрения градостроительной политики, многофункциональные объекты – это правильно.

Каков промежуточный итог реализации вашей облигационной программы?

Первые четыре выпуска мы делали без рейтинга и продали их полностью. Общий объем составил 2,8 млрд рублей. Не такая большая цифра на первый взгляд, но мы убедились в том, что спрос хороший и постоянно растет. Пятый – самый крупный - выпуск на 6 млрд был осуществлен 12 марта 2019 года, уже после получения рейтинга АКРА. По предложению нашего андеррайтера, компании «БКС Глобал Маркетс», мы приняли решение сделать этот выпуск основным, предложив в этой связи оферту владельцам облигаций первых трех выпусков. Предложением воспользовались 76% держателей наших бумаг, и это важный показатель сам по себе. Речь идет о выпусках, из которых инвесторы могли выйти в мае, июле и декабре текущего года, но они приняли решение переложиться в пятилетнюю бумагу с той же доходностью. Это значит, что те, кто уже вложился в «Гарант-Инвест» и начал более глубоко изучать нашу компанию (а это всегда происходит, когда ты уже купил бумаги), поняли, что «Гарант-Инвест» - надежный эмитент, предлагающий доходные финансовые инструменты. Мы, честно говоря, не рассчитывали на такой интерес: полагали, что офертой воспользуется около 60% держателей облигаций.

Но самое главное – вместе с рейтингом мы получили возможность работать с институциональными инвесторами, и потому начали активно рассказывать про наш бизнес банкам, пенсионным фондам, страховым и управляющими компаниям. Сразу стало понятно, что на рынке нет эмитентов с профилем, похожим на наш; представлена в основном жилая недвижимость, которая кардинально отличается от недвижимости коммерческой. Причем коммерческая недвижимость, в свою очередь, делится на торговую, офисную, складскую. Везде вроде бы аренда, но различия – сущностные. Повторюсь: в торговой недвижимости главный KPI – это посещаемость, и чем она выше, тем больше готовы платить арендаторы. Это совершенно не так в складском или офисном сегменте, и тем более - в жилом. Но многие по-прежнему смотрят на нас как на представителя рынка недвижимости в целом. Я говорю в таком случае, что есть горные, беговые и водные лыжи; они все называются лыжами, но виды спорта – абсолютно разные.

Впрочем, нам уже удалось сделать первые шаги по привлечению институциональных инвесторов, особенно с учетом того, что соорганизатором последнего выпуска стал Газпромбанк.  Пока число таких инвесторов измеряется не десятками, но динамика радует. Наша задача – продолжать работу с институционалами, потому что по опыту США и Германии мы знаем: пенсионные фонды и страховые компании очень любят торговую недвижимость, для них это гарантированный источник долгосрочного дохода.

На что вы тратите привлеченные ресурсы, каковы приоритеты вашей инвестиционной программы?

Долгое время мы были девелоперами, а сейчас переквалифицировались в редевелоперов, так как не хотим больше брать на себя строительные риски. Наша инвестиционная программа подразумевает приобретение объектов торговой недвижимости (или многофункциональных объектов), которые построены в конце 90-х - начале 2000-х. Это крепкие объекты, которые построены уже не по советским стандартам, но устарели морально и физически с точки зрения концепции, набора арендаторов, инженерных систем, качества управления. Эта программа называется Программа «РЕ»: редевелопмент, реконцепция, ренейминг, рестайлинг, ремодулинг, реинжениринг, реброкеридж, а в некоторых случаях даже реанимация торговых центров.

Это сложная работа: перестроить иногда сложнее, чем построить заново. Но мы уже успели потренироваться на себе: в 2017 году реновировали 3 своих объекта, в 2018-м – еще 9. В 2019 году собираемся обновить еще 4 объекта.

Редевелопмент – это вообще вечная тема для мегаполиса. Концентрируясь на Москве, мы понимаем, что строить что-то новое здесь теперь очень непросто, но улучшать, переделывать, реконструировать, осовременивать уже построенное можно постоянно.

Если возвращаться к облигациям, какую роль они играют в общем объеме ресурсов, которые вы привлекаете?

Мы в течение 15 лет нашей деятельности фондировались за счет кредитов. Торговые центры «Гарант-Инвест» - первоклассные заемщики, у которых есть недвижимость в залог и обеспеченные долгосрочными договорами стабильный денежный поток. Все банковское кредитование у нас длинное, с минимальными - близкими к ключевой - ставками, с очень хорошими грейспериодами. В общем, условия очень комфортные.

Облигации будут формировать примерно четверть (может быть, треть) от нашего портфеля заимствований. Ставка купона предложена очень привлекательная: 12% годовых при рейтинге BBB+, в моем понимании, — более, чем хорошо. Мы имеем возможность делиться с инвесторами частью доходности нашего высокомаржинального бизнеса: у нас рентабельность по EBITDA – около 80%.

Зачем такая высокая доходность, если вы можете по-прежнему пользоваться более дешевыми источниками фондирования?

Кого-то ставка 12% при рейтинге ВВВ+ может и испугать, но мы считаем, что это цена за вход на рынок публичных заимствований. Физические лица больше смотрят на доходность, институциональные инвесторы – на риски. Предложив выгодное сочетание, мы можем удовлетворить запросы и тех, и других. Кроме того, недвижимость - это очень капиталоемкий бизнес: невозможно целый объект купить частями. Чтобы получить хороший эффект от редевелопмента, мы рассматриваем объекты от 10 до 50 тыс. кв. метров; ценник здесь – от 2 млрд рублей. Мы готовы предложить более высокую ставку, чтобы быстрее собрать необходимый объем, рентабельность позволяет. IRR проектов редевелопмента составляет порядка 30%, есть чем поделиться с инвесторами.

Мы прекрасно понимаем, что шаги в сфере публичности, увеличение объемов бизнеса за счет новых покупок, и улучшение его показателей приведут к снижению ставки. Но лучше иметь необходимый объем денег сегодня, чтобы приобретать объекты по достаточно лояльной цене. Число инвесторов в коммерческую недвижимость в моменте невелико: многие хотят продать, а желающих купить мало, в том числе потому, что практически нет иностранцев. Так что время для покупок хорошее, были бы деньги. Мы хотим успеть воспользоваться ситуацией, которая уже меняется: дисбаланс спроса и предложения смещается от арендатора к арендодателю. Если в 2015-2016 году пиковый показатель вакансии в торговых центрах Москвы достигал 15%. Сейчас – в среднем 5%, у «Гарант-Инвеста» - 3,52%. Мы видим, что уже в этом году можем прийти к нулевому показателю вакансии в наших объектах.

С чем это связано?

Ритейл сам по себе очень живучий – быстро перестраивается, адаптируется. Но одновременно мы видим, что торговые центры в Москве перестали строиться. Зачем плодить дополнительные площади, если уже имеющиеся вакантны? Цикл строительства торгового центра – это минимум пять лет, значит в ближайшие годы новые объекты не появятся. А ритейл растет, даже несмотря на то, что благосостояние потребителей в России не увеличивается. Москва, впрочем, здесь стоит особняком. В отличие от регионов, жители столицы сегодня не боятся потерять работу и остаться без зарплаты, они уверены в том, что смогут так или иначе заработать деньги и потому довольно активно тратят. Вроде бы количество денег на руках то же, но поведение изменилось по сравнению с тем, что было еще 2-3 года назад, когда люди даже в Москве не были уверены в завтрашнем дне.

По какому принципу вы выбирали организаторов выпуска облигаций?

Андеррайтером первого и второго выпуска у нас был Райффайзенбанк. Именно коллеги из Райффайзена выводили нас на биржу, знакомили с игроками рынка просто потому, что хорошо знали нас как заемщика. Они действительно смогли очень правильно нас преподнести на старте. Третий и четвертый выпуски нам делал БКС, на пятом к нему присоединился Газпромбанк. Выбор БКС был обусловлен нашим видением. Есть очень интересный опыт в США и Европе, когда крупными торговыми центрами владеют фонды недвижимости -  Real Estate Investment Trust (REIT), по-нашему – ЗПИФы. Прямо в этих торговых центрах есть отдельные офисы, в которых можно приобрести либо облигации с фиксированным доходом, либо паи. В России пока так никто не делал, но при этом вложения в недвижимость пользуются популярностью. Наши облигации – это лучший способ вложиться в коммерческую недвижимость и получать фиксированный доход в 12% годовых. Соответственно, мы искали организатора с максимально широкой розничной базой инвесторов, и выбор пал инвестиционно – банковское подразделение ФГ БКС - BCS Global Markets. Это компания, которая достаточно активна в розничном сегменте, тяготеет к работе с конечными инвесторами, в том числе посредством современных технологий. Им, в свою очередь, нужен был партнер, занимающийся качественной коммерческой недвижимостью. Они глубоко погрузились в специфику нашего бизнеса и стали одним из первых институциональных инвесторов, поверивших в «Гарант-Инвест» в момент нашего выхода на биржу. То, что БКС не только андеррайтер, но и крупный покупатель наших облигаций, по-моему, очень важно с точки зрения доверия.

Как вы формулируете основные риски для инвесторов при вложении в бизнес, подобный вашему?

Самый главный риск сегодня – это переход торговли в онлайн. В Америке многие крупные моллы уже пострадали от этого тренда. Впрочем, я не слышал, чтобы то же самое происходило в Азии.

Как ни странно, в интернет уходит прежде всего одежда. Крупные торговые центры имеют большую долю сегмента фэшн, и сегодня этот тип арендаторов хуже всего платит, просит скидки, сокращает торговые площади. И действительно, многие бренды стали использовать магазины в торговых центрах как шоурумы, а покупки оформляют через интернет. Через кассу магазина такие покупки не проходят, торговый центр ничего не получает с оборота. Однако сильно растет доля общественного питания, и наши торговые центры уже давно «подхватили» этот тренд: во всех ТЦ «Гарант-Инвеста», даже самых маленьких из них, представлена функция питания. Причем экспансия сервисов доставки еды нам даже на руку, потому что заказы оформляются через кассы в торговых центрах. Есть еще один вариант торговли онлайн, который мы используем скорее как преимущество для наших торговых центров: выдача интернет-покупок в магазине (как это происходит у многих продавцов электроники). Здесь мы видим плюсы: человек уже пришел в торговый центр, и скорее всего он зайдет поесть или купит что-нибудь, то есть все равно потратит деньги. Наши торговые центры вообще могут жить без одежды, только на тех профилях арендаторов, которые не уходят в интернет.

А такие еще остались?

Например, качественные ювелирные украшения: люди не готовы покупать их на сайте. Другой пример – нижнее белье. Его тоже не покупают через интернет. Наконец, продукты питания: люди по-прежнему ходят в супермаркеты. Сюда же отнесем разнообразные услуги и, конечно, развлечения. Но есть ведь и противоположный тренд. Интернет-гиганты стали переходить в оффлайн. Тот же Amazon открыл в Нью-Йорке огромный магазин. Получается, может даже появиться новый тип арендаторов.  

В целом, мы изначально стремились снижать риски с помощью диверсификации – и по объектам, и по профилям арендаторов, и по целевой аудитории. Диверсифицируем также источники дохода. Например, весь свой опыт, регламенты, технологии управления начинаем продавать в виде услуги property management. Кроме того, большой трафик торговых центров дополнительно монетизируется через так называемые неарендные доходы, в первую очередь через рекламу. У нас сейчас доля неарендных доходов находится на уровне 6,7%. При этом нормальной считается доля в 20%, так что есть куда расти. 36,7 млн человек – это большая аудитория для глобальных, федеральных и локальных рекламодателей. Кроме того, мимо фасадов торговых центров с рекламой проезжают сотни тысяч машин.

Загрузить публикацию